物业服务采购出现“空档期”时，该如何处理

物业服务采购出现“空档期”时，该如何处理

■ 本报记者 马金眈

在物业服务采购实践中，受采购流程推进拖沓、预算批复滞后等因素影响，采购单位经常面临这样一个问题，物业服务到期后，下一年度的物业服务还没有确定供应商，在这一阶段内，物业服务该如何保障？针对物业服务“空档期”如何合规处置、从源头规避等问题，业内专家结合实践经验分享解决方案。

如何处理物业服务采购“空档期”问题

北京邮电大学采购与招标办公室主任李励恒表示，物业服务属于典型的连续性公共服务，物业服务采购出现“空档期”时，应根据实际情况，依法依规保障服务不中断，并确保所有费用的支付都有相应依据，可以依据政府采购法第四十九条规定，在合同到期前采购人与原供应商签订补充协议，追加与原合同标的相同的服务，补充协议总金额控制在原合同金额的10%以内，依法保障过渡期服务平稳运行。

自然资源部财务与资金运用司丁林告诉记者，若无法签订补充合同，可以根据政府采购法第三十一条，通过单一来源方式从原供应商继续采购，但追加金额不得超过原合同金额的百分之十。采购单位应在延长期内尽快完成新一轮采购。若原合同到期日临近年底，“空档期”的物业服务预算未达到政府采购限额标准，且当年无其他物业服务采购计划，也可按照采购单位内部管理规定直接选择供应商并签订合同，确保服务不中断。

浙江工商大学杭州商学院采购科相关负责人黄小洁介绍，多数单位一般都会尽早启动项目，提前3—4个月告知用户部门。“如果出现‘空档期’，只能通过单位集体决策，比如跟当前的物业公司签订延期协议，直到新一轮招标完成新单位入场为止。符合框架协议采购的，可以按照框架协议采购方式解决‘空档期’问题，比如，浙江省省本级预算100万元以内，可以进行框架协议采购（依据单位内控）。”黄小洁说。

如何从源头避免“事后救火”

业内专家认为，应提前做好采购实施计划，只有把工作做在前面，才能摆脱被动“救火”的处置。

丁林表示，采购单位应根据拟采用的采购方式，合理预估从需求确定到合同签订的完整周期。以公开招标为例，自招标文件发出至投标截止不得少于20日，加上意向公开的30日以及供应商质疑投诉处理缓冲期（建议预留35个工作日，涵盖投诉提起及财政部门处理的法定时限），整体至少应提前两个月启动采购流程。同时，即使下一年度预算尚未正式批复，也可依据部门预算“二上”内容提前公开采购意向，并通过预算管理一体化系统编制临时计划，提前启动采购流程、及时发布采购意向并组织采购活动，确保在现有合同到期前确定新的供应商，实现无缝衔接。

李励恒提出，需建立常态化风险防控体系，一是建立用户单位与采购管理部门之间的协同与提醒机制，将“空档期”风险防控嵌入日常管理流程，从源头避免“事后救火”。二是打出富余量，提早启动项目实施，扎实开展市场调研，强化需求管理和审查，规范采购流程，降低废标风险。三是物业服务采购需求具有相对固定性、延续性且价格变化幅度小的特点，在年度预算能保障的前提下，考虑签订不超过三年履行期限的采购合同，即“一招三年”或“一招两年”，每年期满后经采购人考核合格再执行（续签）下一年度合同。这样可以避免每年重复采购，在一定程度上消除“空档期”。四是对预算批复前确需执行的物业服务采购项目，可申请临时采购计划启动采购程序，待预算正式批复后，及时完成临时采购计划与经费预算的挂接。

如何筑牢连续性服务项目保障机制

对于物业服务这类需要长期稳定的连续性项目，业内专家推荐采取“一招三年”采购模式且采用“考核续签”机制解决期限问题。

丁林告诉记者，依据《财政部关于推进和完善服务项目政府采购有关问题的通知》，可在采购文件中明确服务期限为三年，合同一年一签，续签不超过两次。续签应遵循“先评价、后续签”原则：每年度合同期满前，对供应商履约情况进行量化评价，评价合格后方可续签。续签合同的服务内容、数量、金额原则上保持不变，确需追加的每年度调增金额不得超过初始合同的百分之十。这一模式既保证了服务的连续性与稳定性，又保留了动态管理权，大幅降低了重复采购的时间成本，减轻了行政负担。结合前述的提前规划与预算衔接，能够从制度根源上避免采购“空档期”的发生。

李励恒还表示，应加强需求管理，采购人要参照相关部门制定的《物业管理服务政府采购需求标准》，对服务内容、频次、人员配置等内容尽可能客观量化，杜绝设置排他性条件。同时，强化风险防控，在编制预算前充分开展市场调研，设定合理的最高限价，细化投标报价明细，强化履约验收。

物业服务采购衔接看似是周期细节问题，实则关乎单位公共服务保障质效与政府采购规范化水平。业内人士表示，采购单位既要吃透法规政策、用好过渡期兜底手段，从容处置突发空档问题，更要转变采购思维，以前置规划、精细管理替代临时应急，通过标准化、制度化、常态化的全流程管控，彻底破解连续性服务采购断档难题，实现合规采购、提质增效、服务连续的多重目标。

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