政府采购物业管理应与法俱进

政府采购物业管理应与法俱进

■ 明谭

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》已正式发布，其中多处提及物业领域相关内容。如要加快发展物业服务业、加强物业服务监管、改进服务质量等。由于《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）今年起实施以及物业管理相关规范性文件的修订，使得政府采购物业服务需要在若干环节的做法上与时俱进。

采购人的物业服务合同适用民法典

民法典中的物业服务合同章节规范了业主（含业主委员会）与物业服务人之间的物业服务合同关系。业内有观点认为，民法典主要规范的是一般住户业主，采购人只能参照适用相关法律条款。对于此观点，笔者有异议。

按照国务院发布的物业管理条例第六条的定义，房屋的所有权人为业主。那么政府机关事业单位的办公用房等物业资产所有权人是谁呢？按照中办、国办印发的《党政机关办公用房管理办法》，党政机关办公用房的房屋所有权、土地使用权等不动产权利，统一登记至本级机关事务管理部门名下。此办法中提到的党政机关，除了一般意义上的机关，还囊括了人民团体和参公事业单位。办法中提到的办公用房，概念上也包括了党政机关占有、使用或者可以确认属于机关资产的，为保障党政机关正常运行需要设置的基本工作场所，包括办公室、服务用房、设备用房和附属用房。因此，一般来说，党政机关办公用房的业主就是本级的机关事务管理局。至于办法中没有涉及到的公益一类、二类的事业单位的办公用房，要么是使用了党政机关的用房，业主仍为本级机关事务管理局；要么是独立有属于自己的办公用房，业主就是单位自身。从采购人这个整体角度看，其建筑物及其附属设施（含办公室、服务用房、设备用房和附属用房）的业主要么是机关事务管理局，要么是使用单位自身。这两者均符合物业管理条例第六条中对业主的定义。因此，采购人的办公用房等物业资产受民法典的约束。鉴于民法典还规定，国家机关和事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。采购人自主采购物业服务的行为，也是受法律保护的。因此，采购人的物业服务合同，显然也适用民法典。

采购人应依照民法典进一步完善采购合同范本

民法典中首次将物业合同列入典型合同之中，明确了物业服务合同应为书面形式，并确定了其主要内容。合同主要内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。同时，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，构成物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有法律上的约束力。因此，采购人有必要在采购文件中更新物业合同范本，及时将日常实务操作中容易忽视而民法典又予以规范的相关要点纳入文本，以便明确采购人与物业服务供应商的权利义务，更好维护各自的合法权益。从物业服务供应商履行义务角度来看，采购文件的合同范本可增加以下三方面内容：第一，不得将物业服务整体转委托。民法典第九百四十一条规定，物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务分解后分别转委托给第三人。采购人应当确切将此条列入合同范本中，确定惩处措施，明示供应商必须遵守。第二，履行信息公开义务。民法典第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。这是以往物业服务中供应商比较欠缺的一部分，建议采购人应着重在合同中予以约定。第三，终止服务后的配合移交义务。民法典第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。这一条款对于实践中很多物业服务终止时产生的移交纠纷，应当在合同文本中得到体现。

各方应多措并举提高物业服务采购质效

一是按照《党政机关办公用房管理办法》要求，具备条件的地方要逐步推进政府购买统一物业管理服务。机关事务管理部门应当会同有关部门，按照经济、适度的原则，制定本级党政机关办公用房物业服务内容、服务标准和费用定额。

二是尽量明确采购需求。例如有些地方已经开始形成物业服务需求表格，敦促采购人从物业服务总人数、各岗位人员数量、相关岗位工作职责和服务标准、上岗资格证书要求、是否提供服装和物业用房等方面，细化采购需求。各地可以结合实际，加快推广已有的物业服务采购需求好做法，形成合力。

三是加强部门联动，加大对物业服务人的惩处力度。由于部分地方物业主管部门已经开始对物业服务企业和项目经理实行信用等级评价，采购人应与物业主管部门加强联动，互相及时通报物业服务人履行合同情况，为采购人开展选聘、续聘物业服务企业、调整物业服务收费标准等提供参考。同时也促进物业服务企业的优胜劣汰，为一般业主选用物业服务提供参考。尤其是要积极受理举报信息，严厉打击物业服务企业整体转委托行为。

四是将物业服务招标整体纳入公共资源交易平台。各地物业主管部门已纷纷出台物业服务招标管理办法，将物业服务招标纳入公共资源交易平台，有利于大众更好监督相关制度的执行。

本报拥有此文版权，若需转载或复制，请注明来源于中国政府采购报，标注作者，并保持文章的完整性。否则，将追究法律责任。