美国怎么征收房产税

美国怎么征收房产税

■ 周大伟

国务院办公厅近日发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《国五条》）迅速被各界解读为对“二手房交易差额征收20%所得税”，引起轩然大波。

我一直以为，无论是《国五条》里所称的“自有住房”，还是民间所称的“二手房”，在法律概念上都十分含混。依照当今国际通行的不动产分类表述，公民所拥有的“自有住房”（无论属于“一手”或者“二手”）至少可以包括以下种类：1.自住房产；2.度假房产；3.投资房产；4.出租房产。上述分类在法律和政策制定过程中具有重要意义。尤其在制定国家的相关税收法规时，上述分类有助于根据公平和公正的法律原则，针对不同的情况予以区别对待。这方面，美国的经验值得我们参考和借鉴。

在美国，所有的美国公民（包括永久居民）如果收入达到税法要求的付税额度时，有义务每年向联邦政府和州政府缴付所得税。除非申请合法延期，所得税缴付的最后期限为每年的4月15日。如果有人在税务年度有房地产出售，出卖房产所得之利润当然属于个人所得税的范畴。在税法上，纳税人出售不动产所获得的利润，即卖价和成本之间的差额被称为资本获利。

在美国，“二手房”一词并不流行，每当人民提及住房时，通常会明确地指明自己的房产的具体法律属性，比如，该房产属于个人住宅还是度假房产，或者属于出租房产等等。在美国的税法中，对出售或拥有上述房产所获得的盈利有重大的区分，其中涉及到由法律强制规定的税务优惠措施，主要表现在：

第一，出售个人住宅（自住房）的税务优惠。在1997年5月之前，美国联邦税法准许美国公民只要满足下述两个条件，即可在出售自己个人住宅时享有12.5万美元的免税额：其一，业主夫妻任何一方达到55岁；其二，业主在出售此房屋之前5年内在此房屋内住满3年。不过，自1997年5月之后，美国政府又出台了新的公民自住房出售税务优惠政策，即如果业主拥有个人住宅满5年，同时在此5年中的2年里将其作为主要住所，那么在出售该房产时，每个单身业主即可享有25万美元资金增值免税额，如果是夫妻共有，即可得到50万美金的免税额。依照美国税法，度假房产、投资房产、出租房产都不属于个人住宅之列，不得享有上述优惠。

实践证明，美国政府在税法上对公民个人住宅实行的上述优惠安排，对于改善民生、提高社会福利、避免与民争利和保护大多数中产阶层的利益，起到了非常积极的作用。这一优惠政策一方面鼓励人们参与房地产的投资，同时又设定了固定的年限以抑制房地产短期投机。在美国，上述税收优惠使很多退休老年人和中产家庭受益良多。今天，有很多美国退休老人，在辛苦了一生之后，将其自住房产出售，利用税收优惠所得之现金住进养老院安享晚年。有些在大城市生活的中产阶级家庭，将其自住房产出售，利用税收优惠所得之现金迁居到生活费用低廉的中小城市，借此改善生活质量。

第二，物业交换免税法则。在美国，当业主将其物业（无论是个人住宅还是其他非个人住宅）用来作为交换交易而非买卖交易时，税法上提供给业主一种特殊的免税优惠安排。这种税务优惠通常需要满足如下法定条件：其一，业主出售某物业之前或之后两年内，必须购买另一栋价值相等或价值更高的物业；其二，业主依照税法中规定向政府提交延迟付税的申报。如果在规定的期间内，业主不能购买到另一栋价值相等或价值更高的物业，则必须向政府缴纳法定的所得税。

实践证明，上述物业交换免税法则的适用，在促进美国房地产市场的流通、鼓励投资和让利于民等方面作用显著。

需要特别指出的是，由于美国拥有高度发达的个人信用制度和有公信力的司法督查，试图以弄虚作假（比如将出租房产谎称为个人住宅，或制造买卖双方的“阴阳合同”等）的方式逃避税收的行为，十分罕见。如果一经抓获，则严惩不贷。

尽管美国和中国的国情有所不同，但是在这个领域内，就需要调整的关系和遭遇到的困难而言，其实它们都同属人类社会在市场经济发展过程中所产生的必然现象。而在当下的中国大陆，住房信息的全国联网尚未到位，公民个人收入（尤其是官员们的收入）仍然无法有效核查，因此在相关法律实施方面具有一定难度。但是，避免出台政策“一刀切”，力求循序渐进，仍可以有所作为。

（摘自2013年第9期《中国新闻周刊》）