房贷收紧卡资金喉咙 楼市调控存变数

房地产信贷收紧卡住资金喉咙 变数仍多调控须打组合拳

8月19日拍摄的三亚一处楼盘。据国家统计局发布的数据显示，与上月相比，7月全国70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有三亚，降幅为1.1%。 新华社记者侯建森 摄

新华网北京８月２０日电（记者 刘德炳）正所谓借一根杠杆可以撬动地球，信贷就是房地产业的杠杆。连续多年信贷量处于高位和资金对房地产业的偏好，使得房地产市场的购买力持续成倍放大。但最近一年来，随着提高首付比率和利率等政策的出台，信贷对房地产业的杠杆作用开始受到抑制。

四大银行第三套房贷均暂停发放

记者近日分别致电农、中、工、建四大银行北京客服电话获知，这些银行均已暂停第三套商业住房贷款。中国建设银行北京分行已于２０１１年１月２６日暂停对第三套住房的贷款业务。中国工商银行北京分行从２月１日开始暂停第三套住房贷款。中国农业银行和中国银行的北京分行也已经陆续停止了第三套住房贷款业务。

在采访过程中，工行海淀支行信贷部经理告诉记者，目前工行针对商业住房贷款的优惠政策悉数取消，今年年初工行北京分行将首套住房贷款首付成数从去年的二成提到三成，利率为基准利率。同时，需要在开发商签约银行以外的银行进行贷款的申请人，则另需以本市名下已有房产做抵押或另请担保公司进行担保。

建行０３２８７号电话银行话务员向记者介绍，目前该行已取消之前所有的贷款优惠政策，首套商业住房贷款首付金额要求在三成以上，贷款５年以上者贷款利率为基准利率。中行客服人员也同样告诉记者，首套房和二套房贷款利率都暂无优惠。

对于最近银监会重申暂停第三套房贷的政策要求，链家地产副总裁林倩分析说，今年年初以来，北京各大银行第三套房贷已陆续暂停发放，上半年银行商贷的比例有所下降。在贷款持续紧缩的情况下，最有可能受影响的是外地购房者。从人数结构上来看，满足购房资格要求的外地购房者占整个市场的１５％左右。链家的内部统计数据显示，外地客户对贷款的依赖程度比本地客户高。另外，进一步紧缩商业房贷会对刚性需求或是首次购房者影响较大。

商业银行二手房贷款亦偏冷

对于各大商业银行紧缩二手房贷款的传闻，记者走访了包括交通银行、招商银行、北京银行、华夏银行、中信银行在内的５家商业银行。银行方面没有正面回应紧缩传闻，大多认为二手房购房者贷款需求下降成为二手房贷款偏冷的主因。而房产中介公司负责人则认为银行政策调整对二手房成交量下滑及客户观望情绪有明显影响。

在走访过程中，北京银行、华夏银行、中信银行个贷部工作人员均表示所在银行没有明确紧缩二手房贷款的政策。招商银行东直门支行的工作人员告诉记者，前来办理二手房贷的客源很少，今年年初以来几乎还没办理过二手房贷款业务。

林倩则表示，选择商业贷款的二手房购房者的比例从去年接近六成降到今年的二成左右，但她认为，这并不表示购房者实际经济水平有所提高而采用全款购房，而是转而表现为二手房整体成交量的下降。

从今年开始，银行对二手房贷的态度与去年相比几乎是１８０度转变。去年银行方面非常积极争取二手房贷款，因为对银行而言，二手房贷利润率较高。同时，二手房贷款有房子作担保，银行的风险率较低。由于存款准备金率的不断提高，银行可贷资金有限，加上银行政策变化，今年银行贷款更倾向于中小企业贷款，其次是一手房贷款，最后才是二手房贷款，这个确实跟前几年不太一样。

林倩认为金融调控手段对房产成交量的影响是非常明显的。自２０１１年７月７日央行年内第三次上调金融机构人民币存贷款基准利率以来，各大银行分别取消贷款优惠政策，购房者观望情绪浓厚。目前，要靠贷款才能买房的客户采取的方式几乎都是放弃买房计划。

民间资本充裕调控效果仍存变数

从最近三年的信贷环境来看，新增信贷数量整体是比较大的，房地产市场在调控重压下依然坚挺从中获益不少。

业内人士认为，信贷量充足主要对市场造成了两方面的影响：一方面增强了流动性，提高了购买力，比如对个人而言是提高了支付能力，对企业而言，其开发资金将更为充裕；另一方面，在预期层面，由于货币供应量较大，市场普遍对通胀产生了一定的担忧，而纷纷把房地产作为抵御通胀的避风港。

国家统计局公布的数据显示，７月ＣＰＩ同比涨幅为６．５％，在实际生活中多种产品价格可谓高高在上。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在通胀的背景下，房地产调控能否实现降房价将是个巨大的考验。

此外，随着自有资金充裕，民间资本和当前的信贷资本相结合，即便信贷稍稍受到抑制，其能量仍然巨大。胡景晖表示，当前至少有５０００亿元民间资本正在寻找出路，但最终除了房地产，其去向并不是太多。

“信贷数量较大体现的是相对宽松的货币环境，对于房地产而言，能否从严执行提高首付和利率等房贷政策至关重要，这能够影响房地产市场的走势，但调控最终能否成功则取决于政策的组合拳效应。”中国房地产学会副会长陈国强表示。