上半年全国地产市场走势述评

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新华网北京７月１７日电 题：地产市场：高压下的降温——上半年全国地产市场走势述评

记者 王立彬

全国城市地价动态监测系统１７日晚发布数据显示，２０１１年第二季度全国地价总体水平小幅上升，环比增速持续回落。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势；长江三角洲和环渤海地区综合地价同比增速也呈回落态势。

在中央政府及地方政府不断加大保障房建设力度，限购、限贷、限价“三限”日趋严厉的政策高压下，地产市场逐步平缓回调趋于降温。但经济总体增长、通货膨胀预期及持币者入市“避胀”形势下，土地价格总体反弹压力不可低估。

六成城市地价环比增速趋缓

由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院发布的这一监测报告指出，２０１１年第二季度，全国主要监测城市中，超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过５．０％的城市仅有两个。而居住地价变化与综合地价状况基本保持了一致。

在今年一季度的监测中，由于宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用，虽然全国地价总水平仍小幅上升，但百姓最关注的居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。第二季度监测数据显示，居住地价变化与综合地价增速趋缓基本保持一致。超过六成城市的居住地价环比增速有所回落，其中南北两大热点城市北京、杭州居住地价略有下降，降幅分别为０．５８％和０．５３％。而温州等四个城市二季度居住地价出现负增长。近五成监测城市居住地价同比增速有所回落。

值得注意的是，在严厉的调控政策持续加码的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，二季度各用途地价增速较上一季度均有所放缓。全国商业、居住、工业地价环比增幅分别为２．７７％、２．１７％、１．１３％，较上一季度分别下降了０．５６、０．２７和０．３０个百分点。在政府对商品住宅交易严格限制下，投资持续转向商业地产，二季度全国商业地价环比、同比增长率均为最高。商业地产是成为地产资本“蓄水池”还是新泡沫，值得高度关注。

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不让二三线城市变成规避调控区

在东部沿海全国三大区域综合地价环比增速回落同时，二季度综合地价环比涨幅前十位城市中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二三线或西部城市赫然在列。而二季度综合地价同比涨幅超过２０．０％的城市为昆明、深圳、石家庄、南宁。二三线以及西部地区城市地价总体处于升温通道。

国土资源部最新公布的土地违法情况显示，上半年，西部地区土地违法案件同比上升逾５０％。国土资源部执法监察局局长李建勤说，上半年国土资源违法违规形势一大特点，就是违法用地面积东部下降１２．５％、中部下降１．２％，而西部上升５０．６％。而东部、中部欠发达地区违法用地也呈上升趋势。总之经济欠发达、起步比较晚的地区，违法用地呈现上升趋势，而且上升幅度较大。一些原来在江浙、广东特别是占地面积较大的项目逐步向西部转移，产业转移趋势明显。值得警惕的是，要防止产业转移变成铺张浪费、投机炒作的转移。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布今年第一季度全国城市地价监测报告时就警告“随着大中城市房地产炒作热度的梯度转移，要防止中小城镇的住房及土地价格的跟风上涨”。在二季度监测报告中，她再次强调“谨防三、四线城市曲线规避调控政策现象，以免土地市场再度过热。”

地产市场长期理性亟待制度破题

据全国城市地价动态监测组分析，上半年持续收紧的调控政策迫使地价涨幅回调。预计下半年，随着紧缩性政策细化和落实、货币信贷常态回归，市场整体宽裕流动性逐步有效回笼以及调控政策威力继续释放，各主要城市居住地价将总体趋稳。

今年以来，中央及地方政府不断加大保障房建设力度，在限购、限贷、限价“三限”政策日趋严厉的政策基础上，银根进一步收紧，上半年六次上调存款准备金率、两次加息，对开发企业资金面的持续施压，使企业高价抢地状况基本缓解，房价地价逐步平缓回调。但是，持续向好的国民经济支撑了地产场稳中有升态势。强劲的刚性需求，加上通货膨胀率持续高涨、人民币升值预期导致境外热钱流入，持币观望者在“避胀”需求压力下开始入市等，土地价格总体水平反弹压力不容忽视。

综合各类因素，要避免地产市场再度过热，目前一要谨防地方政府落实中央政策的力度有所弱化，二要谨防三四线城市曲线规避调控政策。与此同时要看到，目前我国房地产市场调控中的一些根本难题尚未有效破解，如土地、金融、税收等政策的综合协调能力有待提高，地方政府追求局部经济发展的内在冲动依然强烈等等，都属于长期的制度性因素，亟待从体制改革层面早日有效破题。